¿Qué es el expediente de dominio?

¿Qué es el expediento de dominio?

En sentido estricto, el expediente de dominio es el mecanismo por el que podemos regularizar la información registral de un inmueble en el Registro de la Propiedad. Esto aplica tanto para fincas o terrenos rústicos, como para inmuebles en sentido estricto.

El objetivo principal de este sistema es lograr la concordancia o correlación entre la realidad física y jurídica del inmueble y la información que consta en el Registro de la Propiedad. Si bien es cierto que no es obligatorio la inscripción de nuestro derecho en el Registro, salvo excepciones, debemos tener muy claro los beneficios que nos aporta si nos decantamos por hacerlo.

En primer lugar, al inscribir nuestro derecho, esto nos convierte en el propietario legalmente del inmueble. Nuestro derecho tendrá preferencia y presunción de veracidad frente a cualquier otra persona que pudiera reclamar para sí la titularidad del inmueble. En caso de no hacerlo, el último titular inscrito (aunque realmente ya no lo sea) podría llegar a vender el inmueble. Y si el tercero que compra es de buena fe, no podríamos anular la compraventa con el perjuicio que eso nos reportaría.

A pesar de todo lo dicho, no podemos iniciar un expediente de dominio sin título de propiedad y, mucho menos, acceder al Registro de la Propiedad.

Tipos de expedientes de dominio

Tan importante es saber qué es un expediente de dominio, como conocer el procedimiento para ello. Según la finalidad para la que utilicemos el expediente de dominio, podríamos hablar de tres tipos o modalidades:

Expediente de dominio para la inmatriculación de fincas

Esta vía, regulada en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (LH), permite acceder al Registro de la Propiedad a aquellos inmuebles que no han sido inscritos con anterioridad por sus dueños. Nos ofrece la posibilidad de lograr la primera inscripción de la finca. Además, también podemos tramitar un expediente de dominio por usucapión de la finca. Para ello necesitaríamos disponer de lo siguiente:

• Título de propiedad de la finca a inmatricular. Un contrato privado de compraventa, un testamento por título de herencia, etc.
• Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales que se correspondan con la descripción literaria y delimitación gráfica de la finca a inscribir, con expresión de los titulares de dichas parcelas y sus colindantes. Este documento puede obtenerse directamente de la sede electrónica del Catastro.
• Identificación de los derechos constituidos sobre la finca (cargas o gravámenes) a los que pueda hallarse afecta, indicando el nombre de los titulares de dichos derechos. Aquí también entrarían las posibles servidumbres.
• Identificación de los poseedores de la finca y arrendatario, en su caso, cuando se trate de una vivienda.

Una vez presentada la solicitud con la documentación ante el Notario, éste lo remitirá al Registro de la Propiedad para su verificación y anotación preventiva. Transcurridos quince desde, el Registrador emitirá un certificado de falta de inscripción siempre que no existan dudas de la correlación entre la finca y otras que hayan sido inmatriculadas previamente, así como entre el título de propiedad y la información catastral remitida. Recibida por el Notario la respuesta positiva a su inmatriculación, deberá notificarlo a todos los titulares de derechos sobre el inmueble a fin de que manifiesten lo que a su derecho convenga. En caso de que alguno se opusiera, el Notario procedería al archivo del expediente de dominio y el solicitante deberá interponer demanda declarativa por la vía civil. En caso de que ningún interesado se oponga, el Notario dará cuenta al Registrador para que proceda a la inmatriculación.

Expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo

Este tipo de expediente está regulado en el art. 208 LH. Su finalidad no es otra que permitir al último dueño del inmueble inscribir su derecho en el Registro, en aquellos casos en los que no constan inscritos los títulos de los dueños anteriores. Es decir, permite inscribir y reanudar el tracto sucesivo entre los distintos titulares de un inmueble, cuando alguno de ellos no inscribió su derecho.

El procedimiento es el previsto para el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas, pero con algunas salvedades. En la solicitud debemos identificar cuál es el último título de propiedad que sí consta inscrito en el Registro de la Propiedad. El Notario deberá citar personalmente al último titular inscrito o a sus herederos, identificados por el solicitante. Sin embargo, si han transcurrido más de 30 años desde la última inscripción, no será necesario la conformidad del último dueño inscrito.

Si comparecen todos los citados y muestran conformidad unánime ante el Notario, este lo hará saber al Registrador para que proceda a su inscripción. En caso de que alguna de las partes se oponga, se dará por terminado el expediente de dominio.

Expediente de dominio por exceso de cabida

Regulado en el artículo 201 LH, este expediente de dominio tiene como finalidad rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca inscrita. El procedimiento será también el previsto para la inmatriculación con las siguientes precisiones:

• Podrá iniciarse tanto por el titular de la totalidad de la finca o de una parte indivisa de la misma.
• No será posible proceder a la rectificación de un inmueble bajo régimen de división horizontal. En este caso será imprescindible rectificar el título original.
• Tampoco hará falta cuando el exceso de cabida no sea superior al 10% y exista plena identidad entre la finca inscrita y la de la solicitud, ni tampoco cuando la diferencia de la superficie a rectificar no exceda del 5%.

Expediente de dominio por doble inscripción

Puede ocurrir que una misma finca se encuentre inscrita en dos o más ocasiones en el Registro de la Propiedad. En estos casos, si el titular es coincidente, se procederá a practicar el cierre de la inscripción más reciente. Lo mismo sucede en caso de que, siendo distintos los titulares, exista unanimidad en las rectificaciones que deban hacerse. Sin embargo, si existe oposición o alguno de los interesados no compareciese, el Notario deberá cerrar el expediente de dominio, debiendo el solicitante acudir a la vía judicial para hacer valer su derecho.

Precio de un expediente de dominio

Para poder hacernos una idea de cuánto cuesta un expediente de dominio, tenemos que tener en cuenta varias cosas. En primer lugar, tratándose de un procedimiento notarial, los aranceles notariales están fijados por Ley. Al igual que los impuestos a pagar (IAJD). En segundo lugar, no deberemos pagar la tasa judicial por tratarse de un expediente de jurisdicción voluntaria. En caso de necesitar un abogado, el precio por un expediente de dominio puede variar notablemente, aunque deberán respetar los criterios orientadores de los honorarios del Colegio de Abogados en el que estén colegiados.