El derecho de retracto

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

Antes de hablar con detenimiento de lo que supone el retracto, debemos aclarar su origen. Aunque a menudo escuchamos referirnos a este derecho como derecho de tanteo y retracto de manera indistinta, lo cierto es que estamos ante dos conceptos y derechos totalmente independientes. Si bien es cierto que en contenido son muy similares, no lo es tanto el momento en el que deben ejercitarse cada uno de ellos.

En primer lugar, el derecho de retracto nos permite poder subrogarnos en la posición del tercero que ha adquirido el bien como nuevos propietarios. Por su parte, el derecho de tanteo nos otorgaría una suerte de derecho preferente para adquirir el bien antes que cualquier otra persona. En este segundo caso, todavía no se ha formalizado la enajenación o compraventa, mientras que en el  retracto la misma ya ha tenido lugar y se ha perfeccionado.

Concretamente, en lo que se refiere al primero de ellos podemos diferencias dos modalidades: derecho de retracto convencional y derecho de retracto legal. El primero de ellos tiene lugar cuando es el propio vendedor el que se reserva el derecho a adquirir nuevamente el bien pagando el mismo precio de venta. Podríamos entenderlo como un derecho de arrepentimiento. Por ejemplo, la Laye permite la acción de retracto de la nuda propiedad por parte del usufructuario. Por su parte, el segundo opera cuando un tercero se subroga en la posición del comprador o del que recibe el bien fruto de una dación en pago.

Derecho de retracto de colindantes

Con independencia del tipo de retracto que opere, en ambos casos, quien ejerce el retracto deberá asumir todos los derechos y obligaciones previstos en el artículo 1518 CC. En caso de que el vendedor no cumpla con ello, el comprador adquiriría de forma irrevocable la propiedad del bien.

Mención aparte merecen los propietarios de las tierras colindantes en caso de compraventa de una finca rústica. En este caso, el derecho de retracto de colindantes permite a los propietarios de las fincas colindantes adquirir la finca rústica, cuya cabida no exceda de una hectárea, que se pretenda enajenar. Sin embargo, este derecho tiene sus limitaciones: aquellas fincas que cumpliendo los requisitos de cabida estén separadas por arroyos, servidumbres de paso, barrancos, caminos, etc.

Si dos de los propietarios colindantes ejercitan la acción de retracto a la vez, tendrá preferencia el que posea la finca más pequeña. En caso de que la superficie fuera la misma, será primera en el derecho el que primero lo hubiera ejercitado. Claro ejemplo del proverbio latino que opera en nuestro Código Civil: “Prior in tempore, potior in iure”, que significa literalmente: “Primero en el tiempo, mejor en el derecho”.

Caducidad del derecho de tanteo y retracto

Como sucede con la mayoría de los derechos que la Ley nos reconoce, estos no son ilimitados en el tiempo. Por ello, es importante conocer el plazo para el ejercicio del derecho de retracto; de él depende el éxito de nuestra petición. Una vez transcurridos los plazos previstos sin haberlo ejercitado, se produciría la caducidad del derecho de tanteo y retracto.

En función del tipo de acción de retracto que ejercitemos, los plazos variarán sustancialmente:

• Derecho de retracto convencional: 4 años, a falta de previsión, y un máximo de 10 años, en caso de que las partes decidan incorporarlo en el contrato.
• Derecho de retracto legal: 9 días desde el momento de la inscripción en el Registro o desde que se tuvo conocimiento de la compraventa.

Desde hace ya algunos años, se ha venido sucediendo diversas compraventas de carteras de créditos vencidos entre entidades financieras y sociedades de inversión. Hasta hace no mucho, la acción de retracto era ejercitada de manera casi automática por los deudores, sabedores de la venta por debajo del valor de la deuda debida que se iban formalizando. Pues bien, el Tribunal Supremo, en recientes sentencias, ha acabado por confirmar que el art 1535 CC no resulta de aplicación las ventas en globo y a tanto alzado que se formalizan entre las distintas entidades. Todo ello porque considera que estamos ante la operativa habitual de un banco, que realiza operaciones de esta índole para limpiar sus balances y obtener liquidez.

Es importante no confundir la caducidad del derecho de retracto con la posible prescripción de la deuda. Podría darse la situación de que la acción de retracto hubiera caducado pero la deuda no estuviera prescrita y viceversa. Podríamos encontrarnos que se ejercitase este derecho sobre una deuda prescrita.

Derecho de retracto de la Generalitat de Cataluña

Como indicábamos, el derecho de retracto de la Generalitat de Cataluña tiene un régimen especial bastante interesante. Regulado en el Decreto Ley 1/2015, de 27 de marzo, el derecho de retracto de la Generalitat tiene un plazo de 12 años para su ejercicio.

El derecho de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña podrá ejercitarlo con la compraventa de una finca que hayamos adquirido con posterioridad al 9 de abril de 2008. Deberemos notificar a la Generalitat nuestro deseo de vender el inmueble siempre que se haya adquirido por medio de alguno de los siguientes procesos:

• Procedimiento de ejecución hipotecaria
• Procedimiento de ejecución extrajudicial, conocido como procedimiento notarial
• Compensación de deuda entre acreedor y deudor
• Pago de deuda, también conocida como dación en pago

Una vez notificada, la Generalitat posee un plazo de 2 meses para indicarnos si desea hacer uso o no del derecho preferente que la Ley le otorga. En caso de que no obtengamos respuesta alguna, se entiende que no desea ejercer el mencionado derecho.