La condición resolutoria en la compraventa

¿Qué es una condición resolutoria?

Efectivamente, como hemos señalado, cuando se formaliza una compraventa con condición resolutoria estamos garantizando que el pago acordado llegue a realizarse. Ya que, en caso contrario, al resolverse la compraventa, se abren dos posibilidades. Podremos elegir entre exigir el cumplimiento de lo acordado o la extinción de las obligaciones derivadas del contrato.

Si optamos por esta última vía, ambas partes deberán restituir al otro en sus obligaciones. Lo que significa que tendríamos que, por un lado, el comprador devolver el bien adquirido y, por otro, el vendedor devolver el dinero recibido.

La condición resolutoria puede ser de dos tipos: explícita o implícita. La primera de ellas, prevista en el artículo 1.504 del Código Civil, permite que, en la compraventa de inmuebles, el comprador pueda pagar lo debido, mientras que el vendedor no le requiera. Cosa que el vendedor podrá realizar mediante requerimiento notarial o judicial. El trámite ante notario debe revestir la forma de requerimiento, no siendo posible acudir al acta de notoriedad para este fin. En segundo lugar, la condición resolutoria implícita, regulada en el artículo 1.124 CC, es aquella que no se encuentra expresamente regulada en el contrato firmado. Sin embargo, cuando se trata de un contrato con obligaciones recíprocas, es decir, por ambas partes, el incumplimiento por cualquiera de las partes da derecho a la otra a exigir el cumplimiento de lo pactado o solicitar la resolución del contrato.

Por tanto, podríamos decir que la condición resolutoria sólo entra en juego, una vez que se ha producido la condición estipulada. O cuando se ha producido el incumplimiento en aquellos casos de condición resolutoria implícita. Aunque habitualmente, suele ser el impago del precio acordado, lo cierto es que no es el único ejemplo de condición resolutoria que existe.

Ejemplo de condición resolutoria

Al hilo de lo que hemos indicado, las condiciones resolutorias no tienen un contenido único. Podremos fijar como tal cualquier cosa que no vaya contra la buena fe, la moral o el orden público. Haciendo honor al artículo 1.255 del Código Civil que consagra el derecho que tienen las partes a incorporar en los contratos cualquier cláusula o pacto que estimen conveniente. Lo que también afecta a la condición resolutoria.

El ejemplo de condición resolutoria más sencillo es la que permite resolver el contrato cuando se produce un impago del precio acordado en las compraventas. Sin embargo, hay que tener cuidado con lo que se pacta, ya que, si no se hace una redacción correcta cláusula, podría darse la situación de tener que devolver lo comprado cuando se produjese por error un impago. Por ejemplo, porque el número de cuenta al que se hace la transferencia tuviera un error en la numeración.

Además de ese, hay otros ejemplos de condición resolutoria. Es posible donar el usufructo de un inmueble hasta que el usufructuario cumpla la mayoría de edad, lo que funcionaría como condición resolutoria. En este caso, se tendría la nuda propiedad del inmueble hasta la extinción del usufructo, reuniendo, ahora sí, el pleno dominio sobre el inmueble.

Diferencia entre condición suspensiva y resolutoria

Existe un pacto, también muy habitual en las compraventas, que es la condición suspensiva. Sin embargo, el contenido de esta, así como sus efectos, difiere sustancialmente de lo previsto por la condición resolutoria. Mientras que esta última permite que el contrato se celebre y despliegue sus efectos, siempre y cuando no se produzca la condición acordada (por ejemplo, el impago); la condición suspensiva no permite que el contrato se tenga por efectivamente celebrado e impide que despliegue sus efectos, hasta que no se produzca la condición prevista.

Un ejemplo de condición suspensiva lo tenemos si añadimos a la compraventa de un inmueble una cláusula por la que no se producirá el pago y, por tanto, no se tendrá por formalizada la compraventa, hasta que no se obtenga, por ejemplo, la licencia de obras.

Como hemos señalado, las condiciones pueden incorporarse a cualquier contrato o documento privado. Así sucede con la condición suspensiva en un testamento: el testador impone a su heredero la obligación de tener descendencia para acceder a la herencia o adquirir el legado que le deje.

Por tanto, la diferencia entre condición suspensiva y resolutoria estriba en el despliegue y la formalización del contrato que condicionan. Si la primera impide que se formalice el contrato mientras no suceda; la segunda produce la extinción del contrato si llega a suceder.

Cancelación de condición resolutoria por caducidad

La cancelación de la condición resolutoria suele tener lugar de forma rutinaria cuando se cumple con el último pago estipulado. Dado que es muy recomendable, aunque no obligatorio, inscribir la condición resolutoria, como carga que es del inmueble, en el Registro de la Propiedad, también lo es cancelar registralmente la condición inscrita anteriormente.

Para poder cancelar la condición resolutoria en garantía del pago inscrita en el Registro de la Propiedad se exige cuatro requisitos:

• Que se haya establecido un plazo para el pago.
• Que haya transcurrido el plazo para ejercitar la acción de reclamación desde el último pago sin que se haya hecho.
• Que, sobre ese plazo, haya transcurrido un año más sin que se haya interrumpido la prescripción.
• Que sea solicitado por el titular de un derecho inscrito sobre el inmueble.

El plazo de caducidad previsto es de 5 años, a partir del 7 de octubre de 2015. Por tanto, tendremos que esperar 6 años para poder solicitar la cancelación de la condición resolutoria por caducidad.

Por otro lado, respecto a la cancelación de condición resolutoria por caducidad de obligaciones de hacer o no hacer o de venta con pago aplazado sin plazo tenemos dos plazos para la caducidad:

• 20 años desde el último asiento registral relativo a la reclamación del pago.
• 40 años desde la última inscripción relativa a la titularidad del inmueble.