Extinción de condominio o proindiviso

Diferencia entre proindiviso y condominio

Lo primero que tenemos que saber, antes de hablar de extinción del condominio, es la diferencia entre proindiviso y condominio. Esto cobra una gran importancia, debido a que, a menudo, son utilizadas de forma indistinta. Como es habitual, ambos conceptos tienen sus propias definiciones independientes, aunque es cierto que jurídicamente no tienen distinción alguna.

En primer lugar, tanto el proindiviso como el condominio hacen referencia a aquella propiedad compartida por dos o más personas sobre una misma cosa. De hecho, jurídicamente no hay, como hemos dicho, distinción alguna ni efectos jurídicos diferentes. Sin embargo, el proindiviso alude a aquellos bienes que por definición o por su naturaleza no son divisibles. Este es el caso de una vivienda o un coche. Mientras que el condominio es utilizado para referirnos a aquellos bienes que sí pueden ser divididos. Un ejemplo de condominio lo encontramos en un terreno, que sí puede ser dividido y acotado en diferentes porciones.

¿Qué es la extinción de condominio?

Lo que está claro que, con independencia de que hablemos de condominio o proindiviso, en ninguno de los dos casos podemos obligar a los copropietarios a mantener dicho régimen. Para ello debemos recurrir a la extinción de condominio. Gracias a este mecanismo podemos ponerle fin a la situación de copropiedad existente sobre el bien en cuestión.

Este derecho a dividir la cosa común viene recogido en el artículo 400 del Código Civil. Esta ley nos permite solicitar la extinción del condominio en cualquier momento, sin estar sujetos a ningún plazo. Obviamente, sólo podremos hacerlo aquellos que seamos propietarios de una parte del bien. A día de hoy, desgraciadamente esto sigue aplicando a los animales de compañía. De hecho, el Código Civil dedica el artículo 404 a esta cuestión, llegando a permitir la venta del animal, en caso de acuerdo unánime de todos los propietarios.

Aunque no tenemos plazo para ejercer esta facultad, sí que podemos establecer un pacto que obligue a los copropietarios a mantener la cosa indivisa por un plazo determinado. Eso sí, nunca superior a diez años, salvo que se produzca la renovación del mismo acuerdo.

Extinción de condominio con hipoteca

Uno de los escenarios más habituales de la extinción de condominio con hipoteca tiene lugar con el divorcio o separación de la pareja. Normalmente, una de las partes cede a la otra su porcentaje de propiedad a cambio de una contraprestación. Por lo que lo más lógico es pensar que asume el pago de la hipoteca quien obtenga el pleno dominio de la vivienda. Por tanto, nos encontramos con que una de las partes contaría con un inmueble a su nombre y una hipoteca al 50 %, y el otro únicamente contaría con una hipoteca a su nombre en un 50% pero sin vivienda o propiedad alguna.

Llegados a este punto, puede resultar muy útil hablar previamente con el banco para intentar modificar o novar la hipoteca sacando al ex-cónyuge que cederá su propiedad. El banco podrá aceptar el cambio, para lo que suele pedir alguna garantía adicional (un avalista personal, por ejemplo) u ofrecerá una subida en el tipo de interés pactado. Si, por el contrario, no aceptase la novación, podríamos buscar una subrogación de hipoteca llevándonosla a otra entidad bancaria que si aceptara el cambio.

Impuestos en la extinción de condominio

Uno de los aspectos más relevantes de la extinción de condominio son los impuestos a pagar. Sin ningún género de dudas lo que más preocupa a cualquier copropietario que esté decidido a ponerle fin al condominio es el régimen fiscal al que debe hacer frente. Pues bien, podríamos resumir este escenario en las siguientes ideas:

• Gastos de notaría: debido a que la extinción de condominio debe realizarse siempre ante notario. Estos suelen varias entre el 0,2 % y el 0,5 % según el notario.
• Gastos de registro: estos suelen rondar entre el 0,1 % y el 0,25 % del valor cedido. Gasto obligatorio ya que debe inscribirse el nuevo régimen de titularidad en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar en el que se halle el inmueble (en aquellos casos de extinción de condominio con o sin hipoteca de inmueble).
• Impuestos de Actos Jurídicos Documentos (IAJD): la extinción de condominio no tributa como transmisión patrimonial, en ningún caso, y tampoco lo hará en el IRPF, salvo algunas excepciones. Este gasto oscila entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor cedido, dependiendo de la comunidad autónoma.

Existen otros gastos asociados de los que podemos prescindir, aunque son altamente recomendables. Es el caso de los honorarios de una gestoría que nos lleve todo el proceso de extinción, lo que nos permite desentendernos de todo el tema de papeleo e impuestos.

Extinción de condominio entre hermanos sin contraprestación

Uno de los casos en los que se producen proindivisos con más frecuencia es en el caso de las herencias. Cuando el padre fallece y deja su herencia a sus hijos en partes iguales, se acaba originando un condominio que tarde o temprano necesitaremos finalizar. Es en ese momento en el que nos encontraremos ante la necesidad de acudir a la extinción de condominio entre hermanos.

Por norma, la extinción de condominio es con contraprestación, es decir, que la persona que cede su parte de la propiedad recibe una compensación económica por ello. Hasta aquí todo claro, pero, ¿qué ocurre si se realiza la extinción de condominio sin contraprestación? En este punto es posible que Hacienda pudiera entenderlo como una donación. Lo que nos puede salir un poco más caro, ya que el impuesto varía entre el 7,65 % y el 34 % del valor de lo donado, dependiendo de la Comunidad Autónoma.

Si decidiéramos optar por la compraventa para la extinción de condominio entre hermanos el impuesto aplicable sería el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En este caso, nos situaríamos entre el 4 % y el 10 %, según la Comunidad.