La servidumbre de luces y vistas
La servidumbre de luces y vistas se configura como el derecho que tiene una finca sobre otra para poder tener huecos en la pared (luces) y balcones, ventanas, etc (vistas). Este tipo de servidumbre está estrechamente relacionada con la relación de vecindad y el propio derecho de propiedad, como derecho real que es. Además, su goce implica ciertas limitaciones al pleno disfrute del derecho de propiedad.
Entre ambos conceptos, la servidumbre de vistas es la más común ya que por definición es la que engloba más aspectos. Por ejemplo, una servidumbre de vistas es una terraza o balcón que da a otra casa o, incluso, una ventana abierta en una pared que da directamente a la casa de en frente.
Servidumbre de medianería
Antes de entrar a hablar sobre los distintos tipos de servidumbres de luces y vistas es necesario aclarar algunos de los conceptos que intervienen.
Cuando hablamos de pared medianera nos estamos refiriendo a aquella pared que comparten dos fincas y que sirve por igual a ambas. En este caso se crea lo que se conoce como comunidad de bienes o condominio. Por su parte, una pared no medianera es aquella que pertenece y sirve únicamente a un vecino o propietario.
En cuanto al predio dominante, este se relaciona con la finca que tiene el derecho de servidumbre sobre el otro. Esta segunda finca es la denominada predio sirviente, la cual está obligada a permitir la servidumbre de luces y vistas a favor del predio dominante.
Servidumbre de luces
El derecho de luces está regulado en el artículo 580 del Código Civil. Este artículo establece que ningún medianero podrá abrir un hueco o ventana en la pared sin el consentimiento del otro. Recordemos que, en el caso de la pared medianera, ambos propietarios se configuran con igual derecho sobre la misma. Por lo que para ejercer su derecho de luces será necesario contar con el consentimiento expreso del otro.
Sin embargo, el dueño de una pared no medianera (no compartida), pero contigua a otra, podrá abrir huecos y ventanas para obtener luces con unas dimensiones máximas de 30 centímetros. Curiosamente este mismo artículo exige que se disponga de una reja de hierro y una red de alambre. El dueño de la finca contigua podrá cerrarlos si adquiere la medianería de la pared. El propio artículo nos ofrece una segunda opción si no deseamos soportar la servidumbre de luces, la cual pasa por levantar una pared contigua a la del hueco.
Estos huecos, que se conocen como de ordenanza, están pensados únicamente para recibir luz y no vistas; de ahí las exigencias en cuanto a reja de hierro y malla de alambre que los cubran. Un ejemplo de servidumbre de luces serían los tragaluces o aquellos ventanucos de las casas antigüas que habitualmente encontrábamos cubiertos por una malla metálica.
Servidumbre de vistas
Si lo que buscamos es obtener algo más que luz, entonces deberemos acudir a la servidumbre de vistas. Este derecho otorga al dueño del predio dominante el derecho a obtener a costa del predio sirviente determinadas vistas. A su vez, este derecho nos legitima para impedir que se obstaculicen las vistas abiertas.
El Código civil regula la servidumbre de vistas en el artículo 582. Lo hace de manera indistinta para el caso de paredes medianeras o no medianeras.
En este caso, no podremos abrir ventanas con vistas rectas, balcones u otros voladizos semejantes, a menos de 2 metros de distancia entre la pared en la que se abran y la propiedad ajena. Tampoco podremos tener vistas oblicuas o de costado si no hay una distancia mínima de 60 centímetros. Estas distancias no aplican si ambas fincas están separadas por una vía pública.
Y ahora, ¿qué se consideran vistas rectas? Pues aquellas que obtiene una persona al colocar su cabeza en posición natural y mirar hacia el frente. Un ejemplo de servidumbre de vistas rectas sería un balcón con vistas al frente, donde se ubicase otra vivienda. En cambio, un ejemplo de servidumbre de vistas oblicuas o diagonales podría ser una terraza en la facha lateral de una vivienda, que no tuviera acceso visual directo con otra propiedad.
Por último, cuando se tenga servidumbre de vistas directas sobre la propiedad colindante, el propietario del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de las mismas.
Jurisprudencia sobre la servidumbre de luces y vistas
Dentro de este tema, uno de los aspectos más comentados por la Jurisprudencia son las servidumbres de luces y vistas por usucapión. Este derecho, como todas las demás servidumbres prediales, se pueden adquirir por prescripción adquisitiva, comúnmente conocida como usucapión.
De hecho, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 16 de septiembre 1997 (Rec. 2292/1993) afirmaba que “la jurisprudencia tiene declarado, con unanimidad, el carácter negativo de la servidumbre de luces y vistas y, por ello, la aplicación al caso del artículo 538 del Código Civil que determina que el dies a quo sea el dies contradictorius, es decir, aquel en que el dueño del predio dominante hubiese prohibido por un acto formal al del sirviente la ejecución de un hecho que sería lícito sin la servidumbre. A partir de ese momento, se comienza a contar el plazo de 20 años necesario para que se cumpla la prescripción adquisitiva”.
Por tanto, necesitaremos que transcurran 20 años para obtener la servidumbre de luces y vistas por usucapión. Idéntico plazo nos exige para considerar extinguida la servidumbre.